سرمایه‌گذاری در مسکن یا ارز و طلا

سرمایه‌گذاری در لغت به معنی تخصیص دارایی در زمان حال به فعلی، به قصد کسب منفعت در آینده است. از این تعریف سه عامل مهم در سرمایه‌گذاری استنتاج می‌شود. اول اینکه شما دارایی خود را در فعل، کسب و کار و یا بازاری قرار می‌دهید، یعنی اینکه ابتدا شما باید بتوانید گزینه‌های خود را برای سرمایه‌گذاری به درستی شناسایی کنید. دوم اینکه قصد سرمایه‌گذاری کسب منفعت است، پس احتمالا انتخاب گزینه‎‌های سرمایه‌گذاری بر اساس میزان منفعتی که می‌توان از آن‌ها تحصیل کرد انتخاب می‌شوند.

نکته سوم و مهمترین نکته که عمدتاً از نگاه سرمایه‌گذاران مغفول می‌ماند این است که این منفعت در آینده محقق شده و به عدم قطعیت وقایع در آینده، این منفعت محتمل بوده و به اصطلاح علم آمار دارای ریسک است. یعنی ممکن است به نظر برسد قیمت رفتار گذشته خود را تکرار کرده و دارایی شما را چند برابر می‌کند ولی آیا این حدس و گمان چقدر قابل اتکا است؟

در علم سرمایه‌گذاری با استفاده از علم آمار، این احتمال را با توجه به سابقه رفتاری یک بازار در بلند مدت، تخمین زده و در هنگام سرمایه‌گذاری در کنار میزان بازدهی یک بازار، میزان احتمال وقوع آن و یا به زبان ساده، ریسک تحقق آن بازدهی را نیز بیان می‌کنند. این میزان ریسک با دو شاخص نمایش داده می‌شوند. اولین شاخص نسبت شارپ است، در این شاخص بازده صرف ریسک (یعنی بازدهی میانگین آن بازار در طول یک بازه زمانی منهای بازدهی بدون ریسک که در ایران نرخ سود بانکی است) را محاسبه کرده و این مقدار را بر میزان انحراف از میانگین و یا واریانس بازدهی‌های آن بازار در طول همان بازه زمانی تقسیم می‌کنند. این شاخص نشان می‌دهد برای رسیدن به آن بازدهی میانگین، چند درصد احتمال نوسان (افزایش و یا کاهش) و محقق نشدن آن بازدهی، وجود دارد. بدیهی است هرچه شاخص شارپ یک بازار بزرگتر باشد، آن بازار دارای نوسانات کمتر و احتمال موفقیت بیشتری است.

دومین شاخص نشان دهنده ریسک، شاخص سورتینو یا شاخص احتمال ریسک منفی است. شاخص شارپ با تمامی محاسنی که دارد، دارای مشکلی بزرگ است. شارپ نشان دهنده میزان نوسان (افزایش یا کاهش) است ولی تفکیکی از این دو ارائه نمی‌دهد و در واقع فرقی بین ریسک منفی و مثبت قائل نمی‌شود. بدیهی است که ریسک منفی اثر بزرگتری بر سرمایه‌گذار دارد. برای مثال وقتی شما یک میلیارد در یک بازار سرمایه‌گذاری می‌کند در حالت بازدهی 20% برای شما بسیار متفاوت است که این بازدهی مثبت است و دارایی شما دویست میلیون افزایش پیدا کرده و یا بازدهی منفی بوده و شما دویست میلیون ضرر کرده‌اید. قطعا اثر روانی از دست دادن بسیار سنگین‌تر از به دست آوردن است. برای همین در شاخص سورتینو، میزان احتمال سود منفی به تنهایی بررسی می‌شود تا در کنار شاخص شارپ که احتمال افزایش سود از میانگین یک بازار را نشان می‌دهد، میزان ضرردهی محتمل در همان بازار را بیان می‌کند.

ما در بارادکاما از ابتدای سال 1395 تا بهمن ماه 1404 با بررسی ماهیانه چهار بازار مهم کشور شامل بازار سکه، دلار، بورس و مسکن، این دو شاخص را محاسبه کرده و در جدول زیر ارائه نموده‌ایم:

همانطور که در جدول مشخص است، سکه (طلا) بیشترین بازدهی ماهیانه را از ابتدای سال 1395 تا بهمن ماه 1404 داشته است و در پله دوم بازدهی ماهیانه، بورس قرار دارد، رتبه سوم مسکن و در نهایت دلار در پایین‌ترین نرخ بازدهی قراردارد، ولی وقتی به بررسی ریسک می‌پردازیم، سکه پر تلاطم ترین بازار می‌باشد و شاید همین مساله این بازار را با وجود بازدهی بهتر آن از اولویت انتخاب بسیاری از سرمایه‌گذاران، خارج نماید. دومین بازار از نظر میزان بازدهی، بورس است که شاخص شارپ بهتری نسبت به بازار سکه دارد، ولی شاخص سورتینو آن رتبه پایین‌تری نسبت به سکه دارد؛ به معنای دیگر احتمال ضرر در بورس بیشتر از بازار سکه است. بازار مسکن پایین‌ترین ریسک را در بین تمامی بازارها دارد، خصوصا در خصوص ریسک منفی، بازار مسکن عموما بازاری بی‌ضرر و فاقد ریسک منفی است.

البته باید توجه داشت که در نمودار بالا صرفاً قیمت مسکن خریداری شده در نظر گرفته شده و درآمد حاصل از آن مثل اجاره دریافتی از آن واحد لحاظ نشده، که با دخیل کردن این پارامتر، بازدهی بازار مسکن می‌تواند بهبود پیدا نماید. از طرفی سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه علاوه بر سود تورمی قیمت مسکن، می‌تواند سود حاصل از ساخت را برای سرمایه‌گذاران حاصل نماید، در این حالت سود و بازدهی این فعالیت از تمامی بازارها، بالاتر خواهد بود و در کنار ریسک پایین این بازار، می‌تواند گزینه جذابی برای سرمایه‌گذارانی باشد که قصد سرمایه‌گذاری در بازه‌های بیشتر از دو سال دارند. تنها دو ریسک برای سرمایه‌گذاری در پروژه وجود دارد، اول ریسک مربوط به سازنده (که نتواند پروژه را تمام کند) دوم ریسک نقدشوندگی. البته سرمایه‌گذاری در پروژه‌ای که متولی آن یک توسعه‌گر است، این دو ریسک را به شدت کاهش می‌دهد، در خرید دلار و سکه احتمال خرید کالای تقلبی بسیار زیاد است و در بورس نیز به علت عدم شفافیت شرکت‌ها از مسائل بنیادی و فاندامنتال، ریسک تقلب در این بازارها هم بسیار بالا است.

در نتیجه سرمایه‌گذاری یک فعل چندعاملی است و افراد وابسته به نوع کار و میزان تحمل ریسک‌، می‌توانند رفتارهای مختلفی در یک زمان و مکان واحد داشته باشند. بر همین اساس ما چهار سناریو زیر را به شما پیشنهاد می‌کنیم:

• آن دسته از سرمایه‌گذاران که هم تحمل ریسک بالایی دارند و هم تخصص نوسان‌گیری داشته و عملاً تریدینگ کار و شغل اصلی آنان است، بازار بورس گزینه مناسبی برای این افراد است.
• آن دسته از سرمایه‌گذاران که شغل آنان تریدینگ و نوسان‌گیری است ولی تحمل ریسک خصوصا ریسک منفی را تا حدود کمی دارند، بازار طلا و سکه برای این افراد بهترین است.
• آن دسته از افراد که شغل و تخصص خود را داشته و درآمد اصلی آنان از حرفه دیگری است و قصدشان از سرمایه‌گذاری ابتدا حفظ ارزش دارایی و دوم کسب سود است و به دلیل مشغله‌های شغلی تحمل ضرر و زیان ناشی از سرمایه‌گذاری را ندارند، بازار مسکن برای این افراد مناسب‌ترین بازار است.
• افرادی که شغل و حرفه خود را دارند و از طریق سرمایه گذاری فقط کسب درآمد می کنند. این افراد هم به دنبال کسب سود بالا بوده و هم قصد مدیریت ریسک دارند، بهترین حالت برای این افراد تشکیل سبد سرمایه‌گذاری است. البته تشکیل و مدیریت سبد کار بسیار تخصصی و پیچیده است و توصیه اکید می‌شود این افراد حتماً دارایی خود را با مشورت چندین متخصص حوزه سرمایه‌گذاری که به علم ریسک و بازدهی سبد سرمایه‌گذاری اشراف کامل دارند، به سرمایه‌گذاری اختصاص دهند.