تحلیل بازار مسکن 1404
پیش‌بینی آینده بازارها یکی از مهمترین دغدغه‌های هر سرمایه‌گذار و فعال اقتصادی می‌باشد. اهمیت این موضوع به جهت تاثیر بر سود و ضرر دارایی‌های افراد بوده، لذا استفاده از یک روش دقیق و قابل اتکا، برای تحلیل روند بازارها در آینده بسیار مهم و حیاتی می‌باشد؛ از این رو ما در بارادکاما از روش‌های علمی آینده‌نگری (Forecasting) برای تحلیل رفتار بازارها و بررسی میزان سود یا ضرردهی احتمالی بازار مسکن استفاده می کنیم.
در این روش به منظور تحلیل دقیق رفتار کلیه بازارهای موازی و همچنین بررسی اثرگذاری هر یک از این بازارها بر قیمت مسکن، از تکیک‌های داده‌کاوی (Data Mining) بهره جسته‌ایم. بدین شکل که بیش از 8 سال، داده‌ها و قیمت بازارها و پارامترهای اقتصادی زیر را که در اکوسیستم سرمایه‌گذاری نقش اثرگذاری دارند را به صورت ماهانه استخراج نموده و با استفاده از الگوریتم‌های پیچیده مالی و آماری، میزان ارتباط این بازارها را برررسی کردیم و بر اساس محاسبات، به تعیین قیمت‌های بازار مسکن در آینده با دقت بسیار بالا اقدام نموده‌ایم:
1- قیمت مسکن
2- قیمت دلار سنایی
3- قیمت سکه طرح جدید
4- قیمت جهانی اونس طلا
5- قیمت نفت اوپک
6- شاخص کل بورس
7- تورم ماهیانه
8- حجم نقدینگی در کشور
میزان ارتباط و اثرگذاری این بازارها و پارامترهای اقتصادی بر یکدیگر با ضریب همبستگی (Correlation Coefficient) سنجیده می‌شود. با بررسی داده‌های موجود که از بانک مرکزی و سازمان ملّی آمار استخراج گردیده، نتایج جدول زیر به دست آمده است.( جدول اطلاعات مرداد 1403 به قبل)
همانطور که در جدول بالا قابل مشاهده است، عامل حجم نقدینگی مهمترین و نزدیکترین عامل به قیمت مسکن می‌باشد. به جز در بازه سه ماهه و دو ساله که دومین عامل اثرگذار بر مسکن بوده در تمامی بازه‌ها مهمترین عامل تعیین کننده قیمت مسکن بوده است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن عمدتاً یک بازار پول محور بوده و از آن‌جا که به دلایل ساختار اقتصاد ایران، رشد نقدینگی اجتناب ناپذیر است، پس رشد قیمت مسکن نیز ادامه‌دار خواهد بود و صحبت‌هایی که جسته و گریخته توسط افراد غیر متخصص در فضای مجازی مبنی بر سقوط قیمت مسکن ارائه می‌شود، مبنای علمی و عملی ندارد.
همچنین قیمت دلار تنها در بازه سه‌ماهه نقش اصلی بر رفتار قیمت مسکن دارد (خانه طلایی رنگ در جدول بالا) و در بازه‌های شش ماهه و سه ساله به عنوان دومین بازار و عامل بر مسکن (خانه زرد رنگ در جدول بالا) اثرگذار بوده است. پس می‌توان این گونه نتیجه‌گیری کرد که:
- اگر قصد حضور کوتاه مدت، سفته بازی و یا شروع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارید، ابتدا به رفتاهای بازار دلار و سکه توجه کنید چرا که در کوتاه مدّت (زیر سه ماه) بازار دلار و در بازه تا شش ماه قیمت سکه است که نقش‌های اصلی را در تغییرات قیمت مسکن دارند.
- در میان‌مدت (بازه دو ساله) رفتار بازار بورس و تغییرات شاخص کل، عامل مهمی در تعیین قیمت مسکن هستند.
- همچنین اگر قصد دارید به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلند مدت و یا یک فعال حرفه‌ای در حوزه مسکن ورود کنید، مهمترین عامل میزان رشد نقدینگی است که با توجه به سیاست‌های پولی دولت مبتنی بر انقباضی یا انبساطی بودن بودجه، روند قیمت مسکن را در بلند مدت تخمین بزنید. البته توصیه می‌شود روند تحلیل را به طور مستمر انجام داده و داده‌ها و اطلاعات خود را به روزرسانی نمایید.
در پایان و برای سال 1404 با توجه مطالب فوق و همچنین جدول زیر، که رفتار بازارها را در کنار هم نمایش می‌دهد، می‌توان نتیجه گرفت که در سال آینده شاهد جهش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. بر اساس داده‌های بررسی شده در باراداکاما، این جهش از اواخر اردیبهشت ماه شروع و بین شش تا نه ماه ادامه خواهد داشت. به علت آن‌که بانک مرکزی داده‌های بازار مسکن را از مرداد ماه سال جاری، ارائه نکرده است، میزان جهش به طور دقیق قابل محاسبه نیست ولی آن‌چه مسلّم است سال آینده سال رشد قیمت مسکن خواهد بود.
