به صورت سنتی سرمایه‌گذاران در صنعت ساختمان، اقدام به پیش خرید واحدهای یک پروژه می‌کنند. این نوع قرارداد دو مشکل بزرگ را ایجاد می‌کند که همین دو مشکل باعث ایجاد عدم رضایت در هم خریدار و فروشنده و همچنین بی اعتمادی سرمایه‌گذاران به سازندگان می‌شود. بسیار شنیده‌ایم که از دوستان و آشنایان ما، واحدی را پیش خرید کرده‌اند و پس از ساله‌ها یا پروژه به اتمام نرسیده و واحد خود را تحویل نگرفته‌اند و یا متوجه شده‌اند سازنده یک واحد را به چند نفر واگذار کرده است. از طرفی سازندگان زیادی را دیدهایم که مدعی ضرر کردن از پیش‌فروش بوده‌اند و گاهی حتّی نتوانسته‌اند با قیمتی که واحد را پیش‌فروش کرده‌اند، پروژه را تمام کنند و پس از چند سال فعالیت در یک پروژه، حتّی ضرر هم کرده‌اند.
به راستی مشکل کجاست؟ آیا همه مشکل از سوء نیّت سازندگان است؟ پس چرا سازندگان محترم و با شرفی که به دنبال یک کسب و کار حلال و آبرومند هستند نیز دچار این مشکل شده‌اند.
پاسخ ساده است؛ مشکل در نوع قرارداد است. پیش فروش یعنی تعهد به ساخت و تحویل یک واحد ساختمانی با قیمت ثابت. از آن‌جا که ساخت ساختمان، ذاتاً فعالیت زمان‌بری است و به علّت بی ثباتی در حوزه اقتصاد کشور، افزایش قیمت‌ها باعث افزایش هزینه ساخت شده و این افزایش تا جایی است که سازنده حتّی اگر بخواهد هم نمی‌تواند با آن قیمت ثابت که واحد را پیش‌فروش کرده، فرآیند ساخت را تمام کرده و واحدهای پیش فروش شده را تحویل دهد.
چاره کار چیست؟
همه می‌دانیم به علّت قیمت بالای مسکن در ایران، بسیاری از خریداران نمیتوانند قیمت یک واحد را یکجا و در زمان تحویل به فروشنده پرداخت نمایند، از سوی دیگر عمده سازندگان نیز برای تامین مالی ساخت پروژه، باید از منابع غیر شخصی استفاده نمایند و به اصطلاح بخشی از هزینه‌های ساخت پروژه را از خارج از پروژه تامین نمایند.
با دانستن مطلب بالا و همچنین مشکلات ناشی از پیش‌فروش، به سرمایه‌گذاران و سازندگان توصیه می‌شود به جای عقد قرارداد پیش‌فروش، با سرمایه‌گذاران قرارداد مشارکت تنظیم نمایند. این نوع قرارداد چندین حسن و مزایا هم برای سرمایه‌گذاران و هم سازندگان دارد. از عمده مزایای این نوع قرارداد برای سرمایه‌گذاران می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
- امکان تنظیم سند رسمی در دفترخانه و داشتن یک سند رسمی که برای پیگیری‌های قضایی بعدی بسیار مناسب‌تر است، به طوریکه با صدور یک اجرایی ساده می‌توان سهم خود را از پروژه به سرعت در اختیار بگیرند؛ در حالیکه در پیش‌فروش چون یک سند عادی است کلی زمان و هزینه نیاز است تا محاکم قضایی روی آن رای صادر نمایند.
- به عنوان شریک پروژه حق نظارت بر عملکرد فنّی و همچنین مالی سازنده را خواهید داشت و اگر قرار باشد سازنده کوتاهی در هر یک از موارد فنی یا مالی انجام دهد، سرمایه‌گذار به عنوان شریک خیلی سریعتر از حالت پیش‌خرید متوجه آن می‌شود. اساسا در حالت پیش خرید به سرمایه‌گذار خریدار اجازه بررسی مسایل فنی پروژه به سختی داده می‌شود و گاهی خریدار پس از تحویل واحد خریداری شده متوجه معایب فنی آن می‌شود.
- خریدار میتواند علاوه بر سود ناشی از تورم که در حالت پیش‌خرید نیز به دست می‌آورد، از سود ساخت و ساز پروژه نیز بهره‌مند شود.
مزایای قرارداد شراکت برای سازنده:
- تقسیم ریسک ناشی از نوسانات اقتصادی بین سازنده و سرمایه‌گذار.
- جلوگیری از تخلف قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 1389/10/02 که پیامدهای حقوقی و کیفری شدیدی برای سازنده درنظر گرفته شده است.
در نهایت توصیه می‌شود با توجه به حرفه‌ای شدن سرمایه‌گذاری در تمامی حوزه‌ها، سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز رفتاری بهتر و تخصصی‌تر داشته باشند و به جای تکرار رویه‌های شکست خورده قدیمی، با مشورت با وکلا، متخصصین مالی و همچنین بررسی اعتبار و توان سازنده، اقدام به سرمایه‌گذاری در این صنعت نمایند.
